第83章 合作
如果真的要在余杭开发房地产,鲁远对自己还是很有信心的。
先说经验,鲁远好歹在这个行业拼搏半辈子了,经验可以说十分丰富了。
资金也还OK,只要第一个项目不是太大,他都可以接受。
况且还有一个于松,他要是参与进来的话,资金这方面肯定是一点问题都没有了。
至于眼光,鲁远相信自己的眼光。
从于松的公司就可以看出来,他的眼光十分的独特,在眼光这一块,于松也能提供很大的帮助。
这样算来,资金、眼光和经验都具备了,只剩下一个最大的问题,人脉。
于松口中的那个项嘉祥,可以完美的解决这个问题。
项嘉祥的具体家世,于松并不是很清楚,只知道一些大概的东西。
他父亲是高官来的,母亲开了一家上司公司。就这两点来说,项嘉祥在余杭的人脉,那是没的说的。
如此一来,房地产最重要的四点都具备了,想要成就一番大事业,也不是不可能的事情了。
为此,鲁远也是亲自跑到余杭,专门跟于松、项嘉祥见上一面。
三人坐下,于松把自己大致的想法说了一下。
鲁远过来余杭之后,三个人共同成立一个公司,自己出钱,项嘉祥出人脉,鲁远来经营。
今年的目标很明确,那就是先开发一两个住宅楼盘,等到公司完善之后,开始操盘商业地产。
鲁远说:“我在永安就是搞住宅楼盘的,这倒不是什么难事。可是这个商业地产,我就不是很熟悉了。现在商业地产模式很单一,无非就是百货大楼什么的,没有什么前途。”
项嘉祥开口说道:“以我对你的了解,你说的商业地产恐怕没有那么简单吧?”
于松点点头,“远哥说的那种模式我知道,在地皮上盖一栋大楼,然后每层卖不一样的东西,这样的模式太无趣了。”
“难道你对商业地产,有什么特殊的心得?”说到自己的专业,鲁远整个人精神了起来。
这要是一般人说的,鲁远肯定的嗤之以鼻。可是眼前这个年轻人,发生在他身上的奇迹太多了。
于松给两人倒了一杯茶,“我说的商业地产,具有两个特点。
第一个就是消费一体化。这个就很简单了,里面不止有购物,还有餐饮和娱乐,甚至连写字楼也可以加进去。
就比如说我们学校后面的那条街,有各种餐饮店,百货大楼也有几栋,还有各种娱乐场所,酒吧、KTV等等。
不过它们都是独立的,没有统一规划。如果这些全部由我们公司来规划,把它们结合到一起,这样就能释放出巨大的消费能力。”
“还有一特点呢?”鲁远听完眼睛直发光,这种商业模式闻所未闻啊!
项嘉祥不是很懂房地产,不过很多东西都是相通的。就好像一个公司有很多个部门,在同一个人的领导之下,效率会大大的提升。
反之,每个部门独自为政的话,损失的就是效率和效益。
“商业地产还有一个很特殊的地方,那就是地标性。”于松继续说道。
“地标性?”说话的是项嘉祥,“地标按我的理解,那就是跟旅游景点一样吧?”
于松点点头,“没错,就是这样理解。就好像你说起燕京,会想起王府井;说起金陵,你就会想起秦淮河。
只要前期把消费一体化这个概率推广出去,让这个城市里的人有一个潜意识,每当他们想到消费的时候,第一个想到就是这里。
这样一来,人们会把到这里消费视作一种时尚,到那个时候,这个项目的地标性就形成了。”
听完于松的话,项嘉祥频频点头,看样子于松早有准备啊!
不过鲁远脸色却凝重了起来,“不可否认,你说的前景很诱人,可是这种项目比住宅楼盘大太多了,你有把握能做好它?”
于松一脸无所谓,“只要它做好了,我就有把握它肯定能赚钱。至于怎么做好,那就是远哥你的事情了,毕竟我跟嘉祥都不懂房地产的事情。”
“你这甩手掌柜当的。”鲁远无奈的笑道。
项嘉祥说:“远哥,你跟我们讲一下房地产是如何操作的。”
于松说了这么多,彻底把项嘉祥的好奇心勾起来了。
最关键的是,房地产确实是一个很能赚钱的项目,现在有机会进军这个行业,项嘉祥也不想错过。
鲁远整理了一下思路,“第一步,自然是拿地。这也是投资商需要拿出的最大一笔资金,大概占整个项目的10%到20%。”
“这么低?”于松惊讶的问道。
“没错,”鲁远点点头,“毕竟只要你拿到了地,其他的钱可以找银行借。
我告诉你们,只要投资方跟政府关系好,拿地的钱,有时候都能欠着。”
“这样银行会接受抵押地皮借钱吗?”于松问道。
项嘉祥微微一笑,看样子于松没跟银行打过交道。
鲁远笑着说道:“你想太多了,银行只要看到了地,他就会批钱。
有了这笔钱,就可以直接开工了。等到楼盖到一半,可以抵押,可以预售,这又是一笔钱。
有了这两笔钱,投资商根本不用投入太多,就可以支撑到楼开盘了。”
于松和项嘉祥听的是目瞪口呆,“这根本就是空手套白狼啊!”
鲁远笑着摆摆手,“话不能这么说,其实另一句话更加适合房地产,那就是借鸡生蛋。”
于松一下就反应过来了,“地皮就是鸡,这只鸡还是在政府手里。只要你能把鸡弄到手,银行就会出钱帮你把鸡养大,到时候就能下蛋赚钱了。”
“鸡能下多少蛋,就看开发商的本事了。借鸡生蛋能赚钱,鸡飞蛋打的人也不是少数。”鲁远说道。
项嘉祥说:“我承认,于松说的商业地产很吸引人,可我觉得还是先试试水,练练手。”
“这是当然,房地产的成本这么高,我现在可没有这么多的钱。”于松笑着说道。
别看于松身价数亿,可那都是虚拟资产,他真正能赚钱的产业不多。
第一个就是网吧,在普通人看来,于松的网吧一天能赚一万,日积月累下来,这是一笔很大的财富。
可相对于松做的事情而言,网吧赚的钱,就有点杯水车薪的意思了。
工作室也是同一个性质,养家足够了,放到房地产里连个水花都翻不起来。
不过公司的前期工作还需要时间,于松有足够的时间去筹备资金。
农场版本的更新,让微信的用户接近了千万,这已经有跟企鹅一战的资本了。
微信的增值服务一直在稳定上升,每天的流水最少在百万左右。
等到农场的道具商城上线,它的流水就更为恐怖了,于松猜想每天的流水也在百万左右。
有了这两个下金蛋的母鸡,资金方面于松是一点担心都没有。
今年先投资一个住宅楼盘,三个人磨合一下,看公司的前景如何。
如果真的真赚钱,明年就可以开始商业地产的项目了,说不定自己可以取代万达广场。
于松和鲁远轻松的打动了项嘉祥,三个人稍微商量了一下公司的规划。
鲁远在永安的泰丰国际,经过半辈子的打拼,已经有了一级房地产开发资质。
有了这个总公司的壳子,在余杭接房地产项目就会简单很多。
鲁远的意思是在余杭注册一个泰丰的分公司,方便在余杭承接项目。
一般公司最主要的是股份分配问题,不过到了三人这里,就十分的简单了。
鲁远负责经营以及开发的所有流程,占股40%,于松和项嘉祥每人30%。
不过项嘉祥入股是以政府信息和人脉为主,资金他只出10%,剩下90%的资金,都是于松和鲁远来解决。
也就是说按照占股比重,鲁远需要出62%,于松负责剩下的38%。
三个人也商量了一下近期规划,第一件事情就是注册公司,这件事情鲁远会派人去办。
鲁远需要开始对余杭的房地产进行调查,了解一下房价和楼盘等情况。
于松和项嘉祥负责找地皮,看有没有合适开发的项目。
这些都需要时间,等这些信息了解的差不多了,三个人一起制定一个执行方案。
一旦前期工作做完,剩下的事情就全是鲁远的了。
事情聊的差不多了,三个人开始点菜吃饭了。
席间项嘉祥问道:“远哥准备在余杭待多久?时间够的话,我可要尽一下地主之谊了。”
“谢谢兄弟美意了,我明天要赶回永安。”鲁远婉拒了。
于松诧异的问道:“这么急?”
鲁远点点头,“你不要忘了,我们可刚合伙搞了个楼盘,大把事等着我呢!”
于松这才想起来,自己的资金还没给鲁远,看样子明天要去公司一趟,尽快把这事给完结了。
项嘉祥微微颔首,“我跟于松对房地产不是很熟悉,以后可就要辛苦远哥了。”
“多大的事,”鲁远笑道,“我好歹在这行干了半辈子了,早就习惯了。”
“那就辛苦远哥了,以后要在两地往返跑了。”于松说道。
鲁远说:“应该的,我们三个人分工不同,肯定是要做好自己分内的事情,公司才能发展。”
项嘉祥笑道:“说到这个,我听说于松不怎么管自己的公司,到时候你可不能当甩手掌柜啊!”
“哈哈,我公司的发展已经规划好了,我在不在都会按照既定的路线走下来,并不需要我多关心。”于松说。
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先说经验,鲁远好歹在这个行业拼搏半辈子了,经验可以说十分丰富了。
资金也还OK,只要第一个项目不是太大,他都可以接受。
况且还有一个于松,他要是参与进来的话,资金这方面肯定是一点问题都没有了。
至于眼光,鲁远相信自己的眼光。
从于松的公司就可以看出来,他的眼光十分的独特,在眼光这一块,于松也能提供很大的帮助。
这样算来,资金、眼光和经验都具备了,只剩下一个最大的问题,人脉。
于松口中的那个项嘉祥,可以完美的解决这个问题。
项嘉祥的具体家世,于松并不是很清楚,只知道一些大概的东西。
他父亲是高官来的,母亲开了一家上司公司。就这两点来说,项嘉祥在余杭的人脉,那是没的说的。
如此一来,房地产最重要的四点都具备了,想要成就一番大事业,也不是不可能的事情了。
为此,鲁远也是亲自跑到余杭,专门跟于松、项嘉祥见上一面。
三人坐下,于松把自己大致的想法说了一下。
鲁远过来余杭之后,三个人共同成立一个公司,自己出钱,项嘉祥出人脉,鲁远来经营。
今年的目标很明确,那就是先开发一两个住宅楼盘,等到公司完善之后,开始操盘商业地产。
鲁远说:“我在永安就是搞住宅楼盘的,这倒不是什么难事。可是这个商业地产,我就不是很熟悉了。现在商业地产模式很单一,无非就是百货大楼什么的,没有什么前途。”
项嘉祥开口说道:“以我对你的了解,你说的商业地产恐怕没有那么简单吧?”
于松点点头,“远哥说的那种模式我知道,在地皮上盖一栋大楼,然后每层卖不一样的东西,这样的模式太无趣了。”
“难道你对商业地产,有什么特殊的心得?”说到自己的专业,鲁远整个人精神了起来。
这要是一般人说的,鲁远肯定的嗤之以鼻。可是眼前这个年轻人,发生在他身上的奇迹太多了。
于松给两人倒了一杯茶,“我说的商业地产,具有两个特点。
第一个就是消费一体化。这个就很简单了,里面不止有购物,还有餐饮和娱乐,甚至连写字楼也可以加进去。
就比如说我们学校后面的那条街,有各种餐饮店,百货大楼也有几栋,还有各种娱乐场所,酒吧、KTV等等。
不过它们都是独立的,没有统一规划。如果这些全部由我们公司来规划,把它们结合到一起,这样就能释放出巨大的消费能力。”
“还有一特点呢?”鲁远听完眼睛直发光,这种商业模式闻所未闻啊!
项嘉祥不是很懂房地产,不过很多东西都是相通的。就好像一个公司有很多个部门,在同一个人的领导之下,效率会大大的提升。
反之,每个部门独自为政的话,损失的就是效率和效益。
“商业地产还有一个很特殊的地方,那就是地标性。”于松继续说道。
“地标性?”说话的是项嘉祥,“地标按我的理解,那就是跟旅游景点一样吧?”
于松点点头,“没错,就是这样理解。就好像你说起燕京,会想起王府井;说起金陵,你就会想起秦淮河。
只要前期把消费一体化这个概率推广出去,让这个城市里的人有一个潜意识,每当他们想到消费的时候,第一个想到就是这里。
这样一来,人们会把到这里消费视作一种时尚,到那个时候,这个项目的地标性就形成了。”
听完于松的话,项嘉祥频频点头,看样子于松早有准备啊!
不过鲁远脸色却凝重了起来,“不可否认,你说的前景很诱人,可是这种项目比住宅楼盘大太多了,你有把握能做好它?”
于松一脸无所谓,“只要它做好了,我就有把握它肯定能赚钱。至于怎么做好,那就是远哥你的事情了,毕竟我跟嘉祥都不懂房地产的事情。”
“你这甩手掌柜当的。”鲁远无奈的笑道。
项嘉祥说:“远哥,你跟我们讲一下房地产是如何操作的。”
于松说了这么多,彻底把项嘉祥的好奇心勾起来了。
最关键的是,房地产确实是一个很能赚钱的项目,现在有机会进军这个行业,项嘉祥也不想错过。
鲁远整理了一下思路,“第一步,自然是拿地。这也是投资商需要拿出的最大一笔资金,大概占整个项目的10%到20%。”
“这么低?”于松惊讶的问道。
“没错,”鲁远点点头,“毕竟只要你拿到了地,其他的钱可以找银行借。
我告诉你们,只要投资方跟政府关系好,拿地的钱,有时候都能欠着。”
“这样银行会接受抵押地皮借钱吗?”于松问道。
项嘉祥微微一笑,看样子于松没跟银行打过交道。
鲁远笑着说道:“你想太多了,银行只要看到了地,他就会批钱。
有了这笔钱,就可以直接开工了。等到楼盖到一半,可以抵押,可以预售,这又是一笔钱。
有了这两笔钱,投资商根本不用投入太多,就可以支撑到楼开盘了。”
于松和项嘉祥听的是目瞪口呆,“这根本就是空手套白狼啊!”
鲁远笑着摆摆手,“话不能这么说,其实另一句话更加适合房地产,那就是借鸡生蛋。”
于松一下就反应过来了,“地皮就是鸡,这只鸡还是在政府手里。只要你能把鸡弄到手,银行就会出钱帮你把鸡养大,到时候就能下蛋赚钱了。”
“鸡能下多少蛋,就看开发商的本事了。借鸡生蛋能赚钱,鸡飞蛋打的人也不是少数。”鲁远说道。
项嘉祥说:“我承认,于松说的商业地产很吸引人,可我觉得还是先试试水,练练手。”
“这是当然,房地产的成本这么高,我现在可没有这么多的钱。”于松笑着说道。
别看于松身价数亿,可那都是虚拟资产,他真正能赚钱的产业不多。
第一个就是网吧,在普通人看来,于松的网吧一天能赚一万,日积月累下来,这是一笔很大的财富。
可相对于松做的事情而言,网吧赚的钱,就有点杯水车薪的意思了。
工作室也是同一个性质,养家足够了,放到房地产里连个水花都翻不起来。
不过公司的前期工作还需要时间,于松有足够的时间去筹备资金。
农场版本的更新,让微信的用户接近了千万,这已经有跟企鹅一战的资本了。
微信的增值服务一直在稳定上升,每天的流水最少在百万左右。
等到农场的道具商城上线,它的流水就更为恐怖了,于松猜想每天的流水也在百万左右。
有了这两个下金蛋的母鸡,资金方面于松是一点担心都没有。
今年先投资一个住宅楼盘,三个人磨合一下,看公司的前景如何。
如果真的真赚钱,明年就可以开始商业地产的项目了,说不定自己可以取代万达广场。
于松和鲁远轻松的打动了项嘉祥,三个人稍微商量了一下公司的规划。
鲁远在永安的泰丰国际,经过半辈子的打拼,已经有了一级房地产开发资质。
有了这个总公司的壳子,在余杭接房地产项目就会简单很多。
鲁远的意思是在余杭注册一个泰丰的分公司,方便在余杭承接项目。
一般公司最主要的是股份分配问题,不过到了三人这里,就十分的简单了。
鲁远负责经营以及开发的所有流程,占股40%,于松和项嘉祥每人30%。
不过项嘉祥入股是以政府信息和人脉为主,资金他只出10%,剩下90%的资金,都是于松和鲁远来解决。
也就是说按照占股比重,鲁远需要出62%,于松负责剩下的38%。
三个人也商量了一下近期规划,第一件事情就是注册公司,这件事情鲁远会派人去办。
鲁远需要开始对余杭的房地产进行调查,了解一下房价和楼盘等情况。
于松和项嘉祥负责找地皮,看有没有合适开发的项目。
这些都需要时间,等这些信息了解的差不多了,三个人一起制定一个执行方案。
一旦前期工作做完,剩下的事情就全是鲁远的了。
事情聊的差不多了,三个人开始点菜吃饭了。
席间项嘉祥问道:“远哥准备在余杭待多久?时间够的话,我可要尽一下地主之谊了。”
“谢谢兄弟美意了,我明天要赶回永安。”鲁远婉拒了。
于松诧异的问道:“这么急?”
鲁远点点头,“你不要忘了,我们可刚合伙搞了个楼盘,大把事等着我呢!”
于松这才想起来,自己的资金还没给鲁远,看样子明天要去公司一趟,尽快把这事给完结了。
项嘉祥微微颔首,“我跟于松对房地产不是很熟悉,以后可就要辛苦远哥了。”
“多大的事,”鲁远笑道,“我好歹在这行干了半辈子了,早就习惯了。”
“那就辛苦远哥了,以后要在两地往返跑了。”于松说道。
鲁远说:“应该的,我们三个人分工不同,肯定是要做好自己分内的事情,公司才能发展。”
项嘉祥笑道:“说到这个,我听说于松不怎么管自己的公司,到时候你可不能当甩手掌柜啊!”
“哈哈,我公司的发展已经规划好了,我在不在都会按照既定的路线走下来,并不需要我多关心。”于松说。
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